Картина маслом: апартаменты в Москве вызывают все больше опасений

Купить или арендовать недвижимость за границей

Апартаменты – сразу после появления на рынке такого «промежуточного» формата недвижимости – привлекли внимание и интерес потребителей относительно низкими ценами по сравнению с обычными квартирами. Можно говорить о разнице в 15-20%, что, разумеется, существенно для потенциального покупателя, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Общая ситуация в 2013 г.
Апартаменты остаются наиболее динамично развивающимся сегментом на первичном рынке, считают эксперты компании «Метриум Групп». Объем предложения вырос за год более чем в 2,5 раза. Доля в общей структуре предложения жилья достигла 29%. По данным «Метриум Групп», продажи открылись в 23 новых проектах. На текущий момент в реализации находится более 5100 апартаментов в 53 комплексах. Таким образом, объем предложения вырос за год более чем в 2,5 раза. Доля апартаментов в общей структуре предложения увеличилась с 15% до 29%.

По данным компании «Бест-Новострой», в период со 2 кв. по 4 кв. 2013 года количество корпусов с апартаментами в Москве увеличилось на 35%. Объем площадей в апарт-комплексах вырос почти в два раза: с 750 600 кв. м во 2 кв. до 1 422 300 кв. м в 4 кв.

Судя по заявленным планам девелоперов, в 2014 году к существующему предложению на продажу добавятся еще порядка 15 новых проектов, считают специалисты ГК RRG. Значительная часть строящихся сегодня в столице площадей в объектах с апартаментами – более трех четвертей – заявлена к вводу до конца 2016 года.

Доля апартаментов в структуре предложения

Источник: «Метриум Групп»

«Увеличение предложения наблюдалось во всех сегментах, при этом структура рынка по уровню комфортности изменилась, – говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – В 2012 году сегмент апартаментов был представлен лишь бизнес- и элитным классом. Экономкласса не было вообще, а в сегменте комфорткласса реализовывалось менее 2% апартаментов. В 2013 году доля массового сегмента по объему апартаментов выросла более чем в 20 раз и составила 36% (по 18% — на эконом- и комфорткласс). Бизнес-класс по-прежнему преобладает на рынке, тем не менее его доля снизилась на 11,4% — до 48,3%. Более существенно (на 23%) уменьшилась доля элитных апартаментов. К концу года они стали занимать менее 16% от общего объема рынка».

Читайте также  Дефицит земли в Москве вытесняет строителей элитного жилья за МКАД

Структура предложения апартаментов по классу

Источник: «Метриум Групп»

Действительно, после первой волны интереса и ярко выраженного спроса на апартаменты высшего ценового уровня, например, в «Москва-Сити» на рынке стали появляться помещения этого формата в более низких ценовых категориях, вплоть до экономкласса. Вот тут-то и начали на поверхность вылезать проблемы, поначалу недооцененные участниками рынка и покупателями, отмечают аналитики www.irn.ru (подробнее см. «Апартаменты и квартиры в Москве: новые веяния»).

«Столь бурный рост сегмента понятен – для девелопера это возможность строить жилье, не меняя вид разрешенного использования «нежилых» участков и не внося соответствующие изменения в генеральный план развития города, проект планировки и т.п., что требует значительных затрат ресурсов и не всегда возможно. Дополнительные плюсы для девелопера – в отношении апартаментов действуют пока менее строгие санитарные нормы (например, по инсоляции) и фактическое отсутствие требований по созданию социальной инфраструктуры (детские сады, школы и т.д.). Для покупателя – в первую очередь выгода по цене плюс существенное расширение возможностей по перепланировке и использованию жилья под представительский офис», – отмечает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.

Однако существует ряд моментов, которые могут в перспективе поставить под сомнения выгоды от приобретения апартаментов. В частности, отсутствие возможности постоянной регистрации, высокие (по тарифам для нежилой недвижимости) коммунальные платежи, сложности при получении ипотеки и т.п.

Дополнительные поводы для беспокойства потенциальным владельцам апартаментов может принести повышение налога на недвижимость. Если для жилья обсуждаемая ставка – 0,1 — 0,2% и предполагается наличие необлагаемой социальной нормы жилья, то для нежилых помещений обсуждается ставка в 0,5% от кадастровой стоимости объекта при отсутствии каких-либо льгот, что заметно скажется на расходах собственников объектов коммерческой недвижимости.

Читайте также  За машино-место в новостройках «старой» Москвы придется отдать более миллиона

Кроме того, владельцы апартаментов не имеют права на получение имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц (максимально это 260 000 руб.) при покупке недвижимости. А при продаже апартаментов, в отличие от жилья, собственник обязан уплатить НДС, указывают в RRG.

Самое же интересное в том, что, как предупреждает Москомстройинвест, продажи апартаментов не регулируются 214-ФЗ, даже если покупатель заключает договор долевого участия (см. «Памятку покупающим апартаменты»), отмечают в www.irn.ru.

«Все эти сложности вряд ли способны перечеркнуть привлекательность апартаментов для конечного покупателя в высокобюджетном сегменте, где сейчас сконцентрировано порядка 2/3 предложения, – поясняет Денис Колокольников. – Однако для покупателя, основная цель которого – экономия, эти моменты являются не очень приятной новостью».

Эксперт уверен, что в перспективе произойдет некоторое сближение апартаментов и жилья по перечисленным параметрам, равно и как по обеспеченности инфраструктурой, в противном случае привлекательность данного формата для жизни становится неочевидной.

Ожидать, что цена апартаментов полностью приблизится к стоимости жилья, пока не приходится – слишком много для потенциальных покупателей непонятного. Но несомненно, что с ростом доли апартаментов на рынке (а эта тенденция просматривается очень четко), привлекательность, а соответственно и цена апартаментов будет догонять рынок обычного жилья. На 2014 год рост цен, по прогнозам аналитиков ГК RRG, будет сопоставим с показателями текущего года и может составить порядка 8-10%. Хотя в ряде случаев рост будет на несколько процентов выше – в зависимости от параметров конкретного объекта.

«В 2014 г. мы ожидаем дальнейший рост рынка, — прогнозирует Анна Соколова. — Объем предложения может увеличиться на 30-40%. Однако развитие сегмента во многом будет зависеть от возможного принятия важных законодательных решений. В следующем году московские власти планируют ввести нормы по обеспечению апартаментов социальной инфраструктурой. Кроме того, в 2013 году Совет по правам человека предложил разрешить россиянам регистрироваться не только в жилых, но и нежилых помещениях. При осуществлении указанных мер цены на апартаменты могут повыситься на 15-20%».

Читайте также  В Подмосковье необходимо создавать рабочие места

Таким образом, отмечают в www.irn.ru, если цены на апартаменты действительно поднимутся на 15-20%, а цены на квартиры продолжат расти на уровне инфляции, стоимостная разница между ними будет все больше нивелироваться. А вот стоимость содержания апартаментов будет явно намного выше по сравнению с жильем. И вот тогда покупателям придется сильно задуматься, сопоставляя риски, цены и будущие расходы.
 

Приложение 1

Проекты комплексов с апартаментами, вышедшие на рынок в 2013 г.

Название Девелопер Округ Класс
Царицыно-2 Московский комбинат хлебопродуктов ЮАО эконом
Водный MR Group САО комфорт
Фили Град MR Group ЗАО комфорт
Just M МонАрх ЮАО комфорт
YE’S Пионер СЗАО комфорт
Хороший Дом физ. лицо САО бизнес
TriBeCa APARTMENTS STONE HEDGЕ ЦАО бизнес
Loft Time RED Development САО бизнес
Loft River Планета ОВК CЗАО бизнес
Loft Park RED Development CАО бизнес
ВТБ Арена Парк ВТБ девелопмент САО бизнес
Дом на Красина Rossmils investments ЦАО бизнес
Сердце столицы Донстрой СЗАО бизнес
Riverdale Imagine Estate ЮАО бизнес
ЛИЦА Capital Group САО бизнес
Turandot Residences Valartis Group ЦАО элит
NегоцiантЪ КРТ ЦАО элит
Golden Mile private residences NBM ЦАО элит
У Патриарших БЭЛ Девелопмент ЦАО элит
Сады Пекина Галс Девелопмент ЦАО элит
TWEED Парк Полимастер САО элит
St Nicolas Vesper ЦАО элит
Mon Cher Capital Group ЦАО элит

Источник: «Метриум Групп»

Приложение 2

Памятка покупающим апартаменты

Источник: комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест)